월세를 내고 사는 세입자들에게 가장 두려운 것 중 하나는 임대료 인상입니다.
집주인이 월세를 마음대로 올릴 수 있는지, 얼마나 올릴 수 있는지, 어떤 기준으로 올리는지 등에 대해 궁금하시죠?
월세 올리는 기준은 법률에 따라 정해져 있습니다.
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 따라 임대료 인상에는 제한이 있습니다.
임대인이 임대료를 인상하려면 세입자의 동의가 필요하고, 인상율도 일정한 비율을 넘을 수 없습니다.
또한, 인상 사유도 적절해야 합니다.
임대인이 이러한 규정을 어기면 세입자는 인상된 임대료를 거부하거나 반환 청구할 수 있습니다.
오늘은 임대차보호법에 따른 월세 올리는 기준부터 월세 인상으로 생긴 분쟁 해결사례까지 알아보겠습니다.
임대차보호법이란?
이 법은 한국에서 통상적으로 “주택”을 임대하는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 규제하는 법률입니다.
목적은 양 당사자의 이익을 보호하고 임대차 계약에 관한 분쟁을 예방하는 것입니다.
- 월세, 전세, 월세+보증금 등 모든 종류의 주택 임대차에 적용됩니다.
그러나 이 법은 공공주택, 기숙사, 호텔, 모텔, 게스트하우스 등의 임대차에는 적용되지 않습니다.
- 임대인과 임차인이 서면 임대차 계약을 체결하고 체결일로부터 20일 이내에 지방자치단체에 등록하도록 요구합니다.
계약서에는 다음과 같은 정보를 포함해야 합니다: 임대인과 임차인의 성명과 주소, 주택의 주소와 면적, 임대 기간, 임대료와 보증금의 금액과 지급 방법, 관리비, 수리 책임, 해지 사유와 절차 등.
계약서는 국토교통부가 제공하는 표준 양식을 사용할 수 있습니다.
- 임대인이 정당한 이유가 없는 한 임차인의 임대차 계약 갱신권을 보호합니다.
임대인은 임대 기간 만료 전 최소 3개월 전에 임차인에게 계약을 갱신하거나 갱신하지 않겠다는 의사를 통지해야 합니다.
임차인은 2개월 이내에 응답해야 합니다.
임대인이 임차인에게 통지하지 않으면, 임차인은 동일한 조건으로 계약을 갱신할 수 있습니다.
임차인이 응답하지 않으면, 계약은 종료된 것으로 간주됩니다.
- 임대인이 임대료와 보증금을 인상하는 것을 제한합니다.
임대인은 임차인이 동의하지 않는 한, 임대료와 보증금을 연간 시세의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.
시세는 국토교통부가 발표하는 동일 지역의 유사 주택의 평균 가격으로 결정됩니다.
임대인은 임대 기간 만료 전 최소 3개월 전에 임차인에게 인상 사유와 금액을 통지해야 합니다.
임차인은 인상을 거부하고 2개월 이내에 계약을 해지할 수 있습니다.
- 임대차 계약이 종료된 후 14일 이내에 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하도록 의무화합니다.
임대인은 보증금에서 임대료, 공과금, 손해배상 등의 미납 금액을 공제할 수 있지만, 임차인에게 공제 내역을 서면으로 제공해야 합니다.
임차인은 임대인이 남은 금액을 신탁 계좌에 입금할 것을 요청할 수 있습니다.
이는 분쟁이 해결될 때까지 입니다.
- 임차인이 임대인의 동의를 받아 임대차 계약을 제삼자에게 전대하거나 양도할 수 있도록 허용합니다.
임대인은 전대인이나 양수인의 신용도, 직업 등 타당한 이유가 없는 한 동의를 부당하게 거부할 수 없습니다.
임대인은 동의에 대해 합리적인 수수료를 청구할 수 있지만, 임대료나 보증금의 10%를 초과할 수 없습니다.
전대인이나 양수인은 원래의 임대차 계약과 임대인의 규칙과 규정을 준수해야 합니다.
- 임차인이 임대차 계약이나 법률을 위반하지 않는 한, 임대인이 임차인을 법원의 명령 없이 퇴거시키는 것을 금지합니다.
임대인은 퇴거 사유와 날짜를 최소 3개월 전에 임차인에게 통지해야 합니다.
임차인은 사유가 타당하지 않거나 날짜가 부당하다면, 법원에 퇴거 정지를 요청할 수 있습니다.
법원은 임대인에게 퇴거로 인한 임차인의 손해에 대해 보상을 지불하도록 명령할 수 있습니다.
주택임대차보호법에 따른 월세 올리는 기준
주택임대차보호법은 주택을 임대하는 경우에 적용되는 법률입니다.
주택임대차보호법에 따르면, 임대인이 임대료를 인상하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.
- 임대차계약을 체결하거나 임대료를 인상한 지 1년이 지난 후에만 인상할 수 있습니다.
- 인상율은 직전 계약의 임대료의 5%를 넘을 수 없습니다.
- 인상 사유는 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 현재의 임대료가 적절하지 않게 된 경우에 한정됩니다.
- 인상 사유를 세입자에게 설명하고 증빙자료를 제공해야 합니다.
- 세입자의 동의를 받아야 합니다.
이러한 조건을 지키지 않고 임대료를 인상하면, 세입자는 인상된 임대료를 납부하지 않거나 이미 납부한 임대료를 부당이득 반환청구할 수 있습니다.
또한, 세입자는 계약갱신청구권을 행사하여 처음 계약 시 2년 + 연장 2년 해서 최소 4년 동안 임대주택에서 살 수 있습니다.
상가건물임대차보호법에 따른 월세 올리는 기준
상가건물임대차보호법은 상가건물을 임대하는 경우에 적용되는 법률입니다.
상가건물임대차보호법에 따르면, 임대인이 임대료를 인상하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.
- 임대차계약을 체결하거나 임대료를 인상한 지 1년이 지난 후에만 인상할 수 있습니다.
- 인상율은 직전 계약의 임대료의 9%를 넘을 수 없습니다.
- 인상 사유는 임차건물에 대한 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 현재의 임대료가 적절하지 않게 된 경우에 한정됩니다.
- 인상 사유를 세입자에게 설명하고 증빙자료를 제공해야 합니다.
- 세입자의 동의를 받아야 합니다.
상가 역시 이러한 조건을 지키지 않고 임대료를 인상하면, 세입자는 인상된 임대료를 납부하지 않거나 이미 납부한 임대료를 부당이득 반환청구할 수 있습니다.
또한, 세입자는 계약갱신청구권을 행사하여 최소 5년 동안 임대건물에서 영업 할 수 있습니다.
전월세 전환율과 월세 인상의 관계
전월세 전환율이란 전세 보증금을 일부 보증금과 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다.
예를 들어, 전세 보증금이 3억원이었던 주택을 보증금 1억원과 월세로 전환하려면, 전월세 전환율을 적용하여 월세를 계산해야 합니다.
전월세 전환율은 주택과 상가에 따라 다르게 적용됩니다.
- 주택의 경우, 주택임대차보호법에 따라 전월세 전환율은 한국은행 기준금리와 대통령령으로 정하는 비율을 더한 것과 대통령령으로 정하는 비율 중 작은 것으로 정해집니다.
현재 한국은행 기준금리는 2.5%이고, 대통령령으로 정하는 비율은 10%와 2%입니다.
따라서, 주택의 전월세 전환율은 4.5%입니다.
- 상가의 경우, 상가건물임대차보호법에 따라 전월세 전환율은 한국은행 기준금리와 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 것과 대통령령으로 정하는 비율 중 작은 것으로 정해집니다.
현재 한국은행 기준금리는 2.5%이고, 대통령령으로 정하는 비율은 12%와 4.5배입니다.
따라서, 상가의 전월세 전환율은 12%입니다.
- 전월세 전환율은 월세 인상과 관련이 있습니다.
전월세 전환율이 높으면, 전세에서 월세로 전환할 때 월세가 높아지고, 월세에서 전세로 전환할 때 전세 보증금이 높아집니다.
반대로, 전월세 전환율이 낮으면, 전세에서 월세로 전환할 때 월세가 낮아지고, 월세에서 전세로 전환할 때 전세 보증금이 낮아집니다.
따라서, 임대인은 전월세 전환율이 높을 때 월세로 전환하고, 전월세 전환율이 낮을 때 전세로 전환하려고 할 것입니다.
세입자는 이와 반대로, 전월세 전환율이 높을 때 전세로 전환하고, 전월세 전환율이 낮을 때 월세로 전환하려고 할 것입니다.
이러한 상황에서 임대인과 세입자의 의견이 충돌하면, 임대인은 월세를 인상하거나 전세로 전환하려고 할 수 있습니다.
월세 인상을 거부하거나 반환청구하는 방법
월세 인상을 받아들이기 어려운 경우, 세입자는 월세 인상을 거부하거나 반환청구할 수 있습니다.
월세 인상을 거부하거나 반환청구하는 방법은 다음과 같습니다.
- 임대인이 임대료 인상에 관한 법률을 준수하지 않았다고 판단되면, 세입자는 임대인에게 인상 사유와 증빙자료를 요구할 수 있습니다.
임대인이 인상 사유와 증빙자료를 제공하지 않거나, 제공한 자료가 부적절하거나 불충분하다면, 세입자는 인상된 임대료를 납부하지 않을 수 있습니다.
- 임대인이 임대료 인상에 관한 법률을 준수했더라도, 세입자는 인상된 임대료에 동의하지 않을 수 있습니다.
이 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
그러나, 임대인이 임대차계약을 해지하려면, 세입자에게 최소 3개월 전에 통지해야 하고, 세입자에게 임대주택을 구할 수 있는 충분한 시간을 줘야 합니다.
- 세입자가 이미 인상된 임대료를 납부했더라도, 임대인이 임대료 인상에 관한 법률을 준수하지 않았다면, 세입자는 인상된 임대료의 차액을 부당이득 반환청구할 수 있습니다.
이 경우, 세입자는 인상된 임대료를 납부한 날로부터 1년 이내에 법원에 소를 제기해야 합니다.
월세 인상을 예방하거나 협상하는 팁
월세 인상을 받아들이기 싫다면, 월세 인상을 예방하거나 협상하는 방법을 알아두는 것이 좋습니다.
월세 인상을 예방하거나 협상하는 팁은 다음과 같습니다.
- 임대차계약을 체결할 때, 임대료 인상에 관한 조항을 특약사항으로 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.
계약서 상 특약사항으로 인상 시기, 인상율, 인상 사유 등을 구체적으로 명시하거나, 인상을 제한하거나 금지하는 조항을 넣을 수 있습니다.
- 임대인이든 세입자든 서로 관계를 좋게 유지하는 것이 좋습니다.
임대료를 정기적으로 납부하거나, 임대주택을 소중하게 관리하거나, 임대인의 요청에 적극적으로 응하거나, 임대인과 친절하게 대화하거나, 임대인에게 감사의 표시를 하거나, 임대인의 어려움을 도와주거나, 임대인과 신뢰를 쌓을 수 있는 방법을 찾는 것이 좋습니다.
왜냐하면 사이가 좋은데 굳이 월세 인상 때문에 사이가 틀어지고 어색해지길 원하는 사람은 없기 때문이죠.
인간관계에서 벌어지는 일은 결국 사람이 해결해야 되는 법이니 평소에 좋은 관계를 맺어둔다면 어려운 일도 쉽게 풀어나갈 수 있습니다.
- 하지만 결국 임대인이 임대료를 인상하려고 하면, 세입자도 임대료 인상에 관한 법률을 알아두고, 임대인에게 법률적 근거를 들어 인상을 거부하거나 협상에 대비해 여러가지 방책을 마련해 두는 것이 좋습니다.
예를 들어, 인상 시기, 인상율, 인상 사유 등을 확인하거나, 인상 사유와 증빙자료를 요구하거나, 인상된 임대료에 동의하지 않거나, 인상된 임대료의 차액을 반환청구하거나, 임대차계약을 갱신하거나, 임대료 인상에 대한 합리적인 대안을 제시하거나, 임대인과 타협할 수 있는 방법을 적극적으로 찾는 것이 좋습니다.
하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다는 말이 있듯이 요행을 바라거나 타인에게 기대기보다는 해당 문제를 해결하기 위한 본인의 역량을 키우는 것이 이런 상황에선 훨씬 도움이 됩니다.
조정위원회를 통한 월세 인상에 관한 분쟁 해결 절차와 방법
- 먼저, 분쟁이 발생한 경우 해당 소재 지역을 관할하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
조정신청은 서면 또는 구두로 할 수 있습니다.
서면으로 신청하려면 조정신청서를 작성하고 필요한 증거자료를 첨부하여 위원회에 제출하면 됩니다.
구두로 신청하려면 위원회에 방문하여 담당 직원에게 분쟁 내용과 상황을 진술하고 신청서를 작성하면 됩니다. - 다음으로, 위원회는 신청인과 피신청인의 동의를 얻어 조정절차를 개시합니다.
필요한 경우 조사와 심의를 통해 분쟁의 사실관계와 관련규정을 파악하고, 당사자 간의 합의를 유도하기 위해 조정을 시도합니다.
위원회는 주변 시세와 임대차 3법에 따른 임대료 인상률을 고려하여 적정한 임대료를 제안할 수 있습니다. - 마지막으로, 위원회는 조정안을 작성하여 당사자에게 통보하고, 당사자가 조정안에 동의하면 조정이 성립됩니다.
조정이 성립되면 조정안은 법적 효력을 가지게 되고, 당사자는 조정안에 따라 임대료를 조정하고 계약을 이행해야 합니다.
조정이 성립되지 않으면 당사자는 소송이나 다른 방법으로 분쟁을 해결할 수 있습니다.
조정을 신청하고 처리하는데는 약 60일 이내에 종결되며, 수수료는 조정목적의 값에 따라 1만원에서 10만원 사이입니다.
조정을 신청하고 싶으시면, 주택임대차분쟁조정위원회 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.
또한, 실제 분쟁 사례와 조정 결과를 보고 싶으시면, 법무부와 국토교통부에서 발간한 주택임대차분쟁조정사례집을 참고하시면 됩니다.
월세 인상으로 인한 분쟁 해결사례
- 사례 1
임차인 A씨는 원룸 전세를 구하던 중 보증금 2000만원에 월세가 없는 방을 발견했습니다.
하지만 공인중개사는 관리비로 매달 27만원을 내야 한다고 했습니다.
A씨는 이를 거부하고 임대차 분쟁조정위원회에 신청했습니다. 위원회는 관리비가 너무 높다고 판단하고, 임대인에게 관리비를 10만원으로 인하하라고 권고했습니다.
임대인은 권고를 수용하고, A씨는 방을 임대하게 되었습니다. - 사례 2
임차인 B씨는 상가 월세를 내던 중 임대인이 임대료를 10% 인상하겠다고 통보했습니다.
B씨는 이를 받아들일 수 없다고 생각하고, 임대차 분쟁조정위원회에 신청했습니다.
위원회는 임대료 인상률이 시세보다 높다고 판단하고, 임대인에게 임대료를 5%로 인하하라고 권고했습니다.
임대인은 권고를 수용하고, B씨는 계약을 갱신하게 되었습니다. - 사례 3
임차인 C씨는 상가 전세를 구하던 중 보증금 4억원에 월세가 없는 방을 발견했습니다.
하지만 임대인이 계약을 갱신할 때 전세를 월세로 전환하겠다고 했습니다.
C씨는 이를 거부하고, 임대차 분쟁조정위원회에 신청했습니다.
위원회는 전세를 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 필요하고, 전환율도 법에 따라 3%로 적용해야 한다고 판단하고, 임대인에게 전세를 유지하거나 전환율을 준수하라고 권고했습니다.
임대인은 권고를 수용하고, C씨는 전세를 유지하게 되었습니다.
이상으로 오늘은 월세 올리는 기준과 조정위원회를 통한 분쟁 해결사례까지 알아보았는데요.
월세를 내고 사는 세입자들은 월세 인상에 대비하고, 임대인과의 관계를 잘 유지하고, 임대료 인상에 관한 법률을 숙지하고, 월세 인상을 거부하거나 반환 청구하거나 협상하는 방법을 알아두는 것이 좋습니다.
인생에선 어떤 일이 벌어질 지 모르니 때문에, 특히 부동산과 관련된 일은 평소에 공부하고 대비를 철저히 해서 큰 돈을 손해 보는 일이 없도록 해야겠습니다.
감사합니다.
