신축 빌라 전세 사기, 어떻게 피할 수 있을까?
최근 신축 빌라 전세 사기가 빈번하게 발생하고 있습니다.
이런 사기에 당하면 전세금을 잃을 뿐만 아니라 법적인 문제에도 휘말릴 수 있습니다.
그렇다면 신축 빌라 전세 사기는 어떻게 이루어지는 것일까요?
그리고 우리는 어떻게 이런 사기를 피할 수 있을까요?
오늘은 신축 빌라 전세 사기의 패턴과 예방법, 그리고 사기를 당했을 때 대처하는 법, 피해사례 등에 대해 알아보겠습니다.
이 글이신축 빌라 전세 사기에 걸리지 않고 안전하게 전세 계약을 할 수 있도록 도움이 되었으면 합니다.
신축 빌라 전세 사기란 무엇인가?
신축 빌라 전세 사기는 사기꾼이 신축 빌라의 전세 계약을 가짜로 체결하고 전세금을 빼돌리는 사기입니다.
사기꾼은 신축 빌라의 소유주나 중개인을 사칭하거나, 실제 소유주나 중개인과 공모하여 사기를 저질립니다.
신축 빌라의 입주가 임박했다고 하여 전세 계약을 서두르게 하고, 전세금을 송금하게 합니다.
전세금을 받은 후에는 연락이 두절되거나, 계약서가 위조되었다고 밝혀져 전세 계약이 무효가 됩니다.
사기꾼은 전세금을 돌려주지 않고 사라지거나, 다른 사람에게 같은 방을 재계약하여 더 많은 전세금을 빼돌립니다.
신축 빌라 전세 사기의 특징과 교묘한 수법
신축 빌라 전세 사기꾼들은 다양한 수법을 사용하여 피해자를 속입니다.
그 중에서 가장 흔하게 사용하는 수법은 다음과 같습니다:
- 시세보다 낮은 전세가
사기꾼은 신축 빌라의 전세가를 시세보다 낮게 책정하여 피해자의 관심을 끕니다.
피해자는 저렴한 전세가에 혹하여 계약을 하려고 합니다. - 입주 압박
사기꾼은 신축 빌라의 입주가 곧 이루어진다고 하여 피해자에게 전세 계약을 서둘러야 한다고 압박합니다.
피해자는 시간이 없다고 생각하여 신중하게 판단하지 못하고 계약을 합니다. - 현장 미방문
사기꾼은 신축 빌라의 현장을 직접 보여주지 않고, 인터넷이나 전단지에 게시된 사진이나 도면만 보여줍니다.
피해자는 신축 빌라의 실제 상태를 확인하지 못하고 계약을 합니다. - 본인 인증 미실시
사기꾼은 전세 계약서를 작성할 때 본인 인증이나 신분증 확인을 하지 않거나, 위조된 신분증을 보여줍니다.
피해자는 사기꾼의 신분을 확인하지 못하고 계약을 합니다. - 전세금 송금
사기꾼은 전세금을 현금이나 수표로 받지 않고, 은행 계좌로 송금하게 합니다.
피해자는 전세금을 송금하고 나면 사기꾼의 연락이 두절되거나, 계약서가 위조되었다고 밝혀져 전세 계약이 무효가 됩니다.
신축 빌라 전세 사기를 예방하는 방법
- 신축 빌라의 전세가 시세보다 낮다면 의심해야 합니다.
시장 조사를 통해 비슷한 조건의 신축 빌라의 전세가를 확인해 보세요. - 입주가 임박했다고 하여 전세 계약을 서둘러야 한다고 압박받지 마세요.
신축 빌라의 입주 가능일이나 준공 예정일을 확인해 보세요. - 빌라의 현장을 직접 방문하여 실제로 존재하는지, 그리고 방의 상태와 크기가 사진이나 도면과 일치하는지 확인해 보세요.
- 전세 계약서를 작성할 때는 반드시 본인 인증이나 신분증 확인을 요구하세요.
소유주나 중개인의 신분증과 등기부등본을 비교해 보세요. - 전세 계약서에는 신축 빌라의 정확한 주소와 동호수가 기재되어 있어야 합니다.
또한 전세 계약서에는 전세금의 입금 계좌와 예금주, 그리고 전세 보증보험의 가입 여부와 보험료가 명시되어 있어야 합니다. - 전세금은 현금이나 수표로 받으세요.
은행 계좌로 송금할 경우에는 반드시 예금주와 소유주나 중개인의 이름이 일치하는지 확인하세요.
또한 전세금을 송금하기 전에는 전세 보증보험에 가입하고, 보험증권을 받으세요.
전세 사기 예방을 위해 신뢰할 수 있는 중개사 선택
신축 빌라 전세 사기를 예방하기 위해서는 신뢰할 수 있는 중개사를 선택하는 것이 중요합니다.
- 중개사의 자격증을 확인하세요
중개인은 반드시 부동산 중개업자 자격증을 소지하고 있어야 합니다.
중개사 자격증은 인터넷이나 전화로 확인할 수 있습니다.
또한 자격증은 반드시 중개사무소에 게시되어 있어야 합니다. - 중개사의 평판을 확인하세요
평판은 인터넷이나 주변인의 후기로 확인할 수 있습니다.
중개사의 평판은 중개사의 신뢰도와 서비스 품질을 알 수 있습니다.
또한 평판으로 중개사의 고객 만족도와 재계약률을 알 수 있습니다. - 중개사의 계약서를 확인하세요
중개사의 계약서는 반드시 법적으로 유효하고, 정확하고, 명확해야 합니다.
계약서에는 신축 빌라의 정확한 주소와 동호수, 그리고 전세 보증보험의 가입 여부와 보험료가 명시되어 있어야 합니다.
또한 전세금의 입금 계좌와 예금주, 그리고 중개수수료도 반드시 명시되어 있어야 합니다.
사기 예방에 필수인 전세 보증보험에 가입하는 방법 및 절차
전세 보증보험에 가입하는 이유
전세 보증보험에 가입하면 전세금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
전세금을 돌려받지 못할 경우에는 보험금을 청구하고 보험회사에서 지급해줍니다.
또한 전세 보증보험에 가입하면 전세금의 이자를 받을 수 있습니다.
전세 보증보험은 전세 계약을 할 때 가입할 수 있습니다.
전세 보증보험에 가입하는 방법
- 보험회사를 선택
보험회사는 반드시 정부가 인가한 보험회사여야 합니다.
여러 회사의 보험료와 보험금, 그리고 보험 조건을 비교해 보세요. - 보험신청서를 작성
보험회사의 홈페이지나 모바일 앱에서 보험신청서를 작성할 수 있습니다.
보험신청서에는 전세계약 정보와 개인정보, 보험료 납부 방법 등을 입력해야 합니다. - 필요서류를 제출
보험신청서와 함께 필요한 서류를 보험회사에 제출해야 합니다.
필요한 서류는 다음과 같습니다
- 전세계약서 사본
부동산 중개업소에서 작성하고, 확정일자를 받아야 합니다.
전세계약서에는 전세금과 계약 기간, 주소와 동호수, 전세 보증보험의 가입 여부와 보험료 등이 명시되어 있어야 합니다. - 신분증 사본
주민등록증이나 운전면허증, 여권 등이 될 수 있습니다.
신분증은 임차인과 임대인의 신분을 확인하기 위해 필요합니다. - 부동산등기사항증명서
임차목적물의 토지와 건물의 등기상태를 확인하기 위해 필요합니다.
부동산등기사항증명서는 인터넷이나 법원에서 발급받을 수 있습니다. - 주민등록등본
임차인의 주민등록상 주소를 확인하기 위해 필요합니다.
주민등록등본은 인터넷이나 주민센터에서 발급받을 수 있습니다. - 전입세대열람원
임차인이 전입신고를 했는지 확인하기 위해 필요합니다.
전입세대열람원은 인터넷이나 주민센터에서 발급받을 수 있습니다. - 전세보증금 수령 및 지급 확인 서류
임차인이 임대인에게 전세금을 지급했는지 확인하기 위해 필요합니다.
전세보증금 수령 및 지급 확인 서류는 계좌이체 내역서, 무통장입금증, 임대인 또는 공인중개사가 확인한 영수증 등이 될 수 있습니다.
- 전세계약서 사본
- 보험심사
보험신청서와 서류를 검토하고, 보험 가입 여부를 결정합니다.
보험심사는 보험회사의 정책에 따라 다르지만, 일반적으로 5일 이내에 완료됩니다. - 보험료를 납부
보험료는 전세금의 일정 비율로 책정됩니다.
보험료는 한 번에 납부하거나, 분할로 납부할 수 있는데 보험회사의 계좌로 송금하거나, 현금이나 수표로 납부할 수 있습니다. - 보험증권 수령
보험료를 납부하면 보험회사가 보험증권을 발급합니다.
보험증권은 보험계약의 증거이니 반드시 잘 보관하세요.
전세 보증보험 비교 및 분석
전세 보증보험은 현재 3개의 기관에서 제공하고 있습니다.
서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF)입니다.
각 기관마다 보증 조건과 보증료, 보증 한도 등이 다르기 때문에 비교하고 본인에게 맞는 기관을 선택해야 합니다.
- 보증 신청 자격
전세 계약서상의 임차인이라면 누구나 가능합니다.
단, HF는 전세자금대출 이용자에 한해서만 가능합니다. - 대상 임차 주택
아파트, 오피스텔, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 도시형생활주택, 노인복지주택 등이 될 수 있습니다.
단, 주거용 오피스텔의 경우, 전세 계약서 주 용도란 등에 주거용 표기가 기재되어 있어야 합니다. - 보증 한도
SGI는 아파트는 제한 없이, 아파트 이외 주택은 임차보증금 10억원 이내로 보증합니다.
HUG는 보증 한도 내, 보증신청인이 신청한 금액으로 보증하는데 한도는 주택가격-선순위 채권 등으로 산정됩니다.
HF는 수도권은 7억원, 지방은 5억원으로 보증합니다. - 보증료율
SGI는 개인 아파트는 연 0.192%, 기타는 연 0.218%로 적용됩니다.
HUG는 연 0.115%~0.128%로 적용됩니다.
HF는 연 0.1%로 적용됩니다. - 보증 신청 기한
SGI는 임대차 기간이 1년 이상이면서, 계약 기간의 2분의 1이 지나지 않은 임대차 계약으로 적용됩니다.
HUG는 신규 전세 계약의 경우, 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간이 1/2 경과하기 전, 갱신 전세 계약의 경우, 계약서 상 계약 기간의 1/2 경과하기 전으로 적용됩니다.
HF는 임대차 계약기간이 1/2 경과하기 이전으로 적용됩니다 - 보증금 지급 방법
SGI는 보증금을 임대인에게 지급하고, 임차인에게 보증증권을 발급합니다.
HUG는 보증금을 임대인에게 지급하고, 임차인에게 보증증권과 보증금 수령 및 지급 확인 서류를 발급합니다.
HF는 보증금을 임차인에게 지급하고, 임차인이 임대인에게 보증금을 송금하도록 합니다. - 보증금 환수 방법
SGI는 임차인이 보증증권을 임대인에게 반환하고, 임대인이 보증금을 임차인에게 환불합니다.
HUG는 임차인이 보증증권과 보증금 수령 및 지급 확인 서류를 임대인에게 반환하고, 임대인이 보증금을 임차인에게 환불합니다.
HF는 임차인이 임대인에게 보증금 환불을 요청하고, 임대인이 보증금을 임차인에게 환불합니다. - 보증금 환수 불가시 보험금 청구 방법
SGI는 임차인이 보증증권을 보험회사에 제출하고, 보험회사가 보증금과 동일한 금액의 보험금을 임차인에게 지급합니다.
HUG는 임차인이 보증증권과 보증금 수령 및 지급 확인 서류를 보험회사에 제출하고, 보험회사가 보증금과 동일한 금액의 보험금을 임차인에게 지급합니다.
HF는 임차인이 보험회사에 보험금 청구서를 제출하고, 보험회사가 보증금과 동일한 금액의 보험금을 임차인에게 지급합니다.
신축 빌라 전세 사기를 당했을 때 대처하는 법과 권리 보호 조치
신축 빌라 전세 사기를 당했다면, 당황하지 말고 즉시 대처해야 합니다.
그렇지 않으면 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
또한 권리를 보호하기 위해 필요한 조치를 취해야 합니다.
전세 사기를 당했을 때 해야 할 일
- 사기꾼과의 연락을 끊지 마세요
사기꾼과의 연락을 끊으면 증거를 확보하기 어려워집니다.
사기꾼의 전화번호나 계좌번호, 신분증 사본 등을 증거로 확보하세요.
또한 대화 내용을 녹음하거나 캡처하세요. - 경찰에 신고하세요.
사기 사실과 증거를 자세히 설명하고, 수사를 요청하세요.
경찰은 사기꾼을 추적하고, 전세금을 환수하고, 처벌할 수 있습니다. - 보험회사에 연락하세요
전세 보증보험에 가입했다면 보험회사에 연락해서 보험금을 청구할 수 있습니다.
가입하지 않았다면 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. - 법률 전문가에게 상담하세요
사기꾼에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
법률 전문가에게 상담하여 법적인 조치를 취하세요.
또한 정부의 지원도 받을 수 있습니다.
전세 사기를 당했을 때 권리를 보호하기 위해 알아야 할 것
- 전세금 환수권
전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
사기꾼이 전세금을 환수할 수 없는 경우에는 실제 소유주나 중개인에게 전세금 환수를 청구할 수 있습니다.
단, 소유주나 중개인이 사기에 공모하지 않았고, 피해자가 성실하게 계약을 한 경우에만 가능합니다. - 손해배상청구권
사기로 인해 입은 손해를 배상받을 수 있는 권리입니다.
사기꾼에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
또한 소유주나 중개인이 사기에 공모했다면, 그들에게도 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해에는 전세금 외에도 이자, 임대료, 변호사 비용 등이 포함될 수 있습니다. - 정부의 지원
정부는 신축 빌라 전세 사기 피해자를 위해 다양한 지원을 제공합니다.
예를 들면, 법률 상담이나 손해배상을 지원하고, 사기꾼을 추적하고 처벌하고, 전세 보증보험의 보험료를 지원하고, 보험금을 신속하게 지급합니다.
전세 계약을 위한 본인 인증이나 신분증 확인을 강화하고, 전세 계약서에는 반드시 주소와 동호수, 그리고 전세 보증보험의 가입 여부와 보험료가 명시되도록 하고, 전세금은 현금이나 수표로 받도록 하고, 은행 계좌로 송금할 경우에는 예금주와 소유주나 중개인의 이름이 일치하는지 확인하도록 하는 등의 대책을 마련하고 있습니다.
신축 빌라 전세 사기에 대한 정부의 대책
신축 빌라 전세 사기는 사회적 문제로 인식되고 있습니다.
정부는 이런 사기를 방지하고 피해를 줄이기 위해 다양한 대책을 마련하고 있습니다.
- 입주 가능일이나 준공 예정일을 공개하고, 입주 전에는 전세 계약을 금지합니다.
- 전세 계약을 위한 본인 인증이나 신분증 확인을 강화하고, 위조된 신분증을 사용한 사기를 엄벌합니다.
- 전세 계약서에는 반드시 주소와 동호수, 그리고 전세 보증보험의 가입 여부와 보험료가 명시되도록 합니다.
- 전세금은 현금이나 수표로 받도록 하고, 은행 계좌로 송금할 경우에는 예금주와 소유주나 중개인의 이름이 일치하는지 확인하도록 합니다.
- 전세 보증보험에 대해 국가가 보험료를 지원하고, 보험금을 신속하게 지급하도록 합니다.
- 신축 빌라의 전세 사기 피해자를 위해 법률 상담이나 손해배상을 지원하고, 사기꾼을 추적하고 처벌하도록 합니다.
신축 빌라 전세 사기의 대표적 피해 사례
신축 빌라 전세 사기꾼들이 사용하는 수법은 교묘하고 다양하기 때문에 피해자들은 쉽게 속아 넘어갑니다.
실제로 이런 사기에 당한 피해 사례가 있습니다.
- A 씨는 인터넷에서 신축 빌라의 전세 계약을 찾던 중, 시세보다 1억 원 정도 낮은 전세가에 눈이 머물렀습니다.
전화로 중개인을 사칭하는 사기꾼과 연락을 하였고, 사기꾼은 신축 빌라의 입주가 임박했다고 하여 전세 계약을 서두르게 하였습니다.
결국 A 씨는 신축 빌라의 현장을 방문하지 않고, 사기꾼이 보낸 사진이나 도면만 믿고 계약서에 서명하였습니다.
사기꾼은 본인 인증이나 신분증 확인을 하지 않고, 전세금을 은행 계좌로 송금하게 하였습니다.
전세금 3억 원을 송금하고 나서 A 씨는 사기꾼과 연락이 두절되었습니다.
A 씨가 신축 빌라의 현장에 가보니, 그곳은 공사가 중단된 공터였습니다.
A 씨는 결국 전세금을 돌려받을 수 없었습니다. - B 씨는 친구의 소개로 신축 빌라의 전세 계약을 하였습니다.
친구가 소개한 중개인과 함께 신축 빌라의 현장을 방문하였고, 방의 상태와 크기가 마음에 들었습니다.
B 씨는 전세 계약서를 작성할 때, 중개인이 보여준 신분증을 확인하였습니다.
그런데 중개인은 전세금을 현금이나 수표로 받지 않고, 은행 계좌로 송금하게 하였습니다.
B 씨는 전세금 2억 5천만 원을 송금하고 나서, 전세 보증보험에 가입하였고 입주 전까지 다른 곳에서 기다리기로 하였습니다.
그러나 입주 가능일이 다가왔을 때, B 씨는 신축 빌라의 소유주가 아닌 다른 사람과 연락이 되었습니다.
B 씨가 소유주에게 전화를 하니, 소유주는 자신이 전세 계약을 한 적이 없다고 하였습니다.
B 씨는 중개인이 보여준 신분증이 위조되었다는 것을 알았습니다.
전세금을 돌려받기 위해 보험회사에 연락하였으나, 보험회사는 보험금을 지급하지 않았습니다.
보험회사는 B 씨가 전세 계약서에 서명할 때, 본인 인증을 하지 않았기 때문에 보험금을 청구할 수 없다고 하였습니다.
그리고 너무나 유명한 빌라왕 전세 사기 사건이 있는데 다음 내용을 참고하셔서 절대로 비슷한 유형의 사건에 휘말리지 않도록 하세요.
- 빌라왕이란 서울 강서구와 인천 등에서 빌라와 오피스텔 1139채를 보유하고 있던 김모 씨 (42)를 말합니다.
김모 씨는 무자본 갭투자 방식으로 임차인들에게 전세보증금을 돌려주지 않고, 2020년 10월에 사망했습니다. - 무자본 갭투자란 자기자본이 없는 상태에서 임차인과 전세 계약을 맺은 다음, 임차인에게 받은 전세보증금으로 빌라를 매입하는 수법입니다.
김모 씨는 이 방식으로 전세보증금 170억원을 가로챘고, 피해 임차인은 300여 명에 달합니다. - 김모 씨는 또한 임차인들에게 보증금을 돌려주기 위해 주택도시보증공사 (HUG)의 전세보증보험에 가입하도록 유도했습니다.
하지만 이 보험은 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험회사가 보증금의 80%를 지급하는 제도입니다.
즉, 임차인들은 보험금을 받아도 보증금의 20%는 손해를 보게 됩니다. - 빌라왕 사건은 단순한 개인의 사기가 아니라, 부동산 매매 컨설팅업체, 공인중개사, 바지 임대업자 등이 공모한 조직적인 사기로 밝혀졌습니다.
경찰은 이들을 검거하고, 사기와 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반 등의 혐의로 구속영장을 신청했습니다. - 빌라왕 사건 이후에도 전세 사기 사례가 계속 발생하고 있습니다.
인천 미추홀구에서는 건축업자가 주택 2709채를 차명으로 보유하고, 전세보증금 266억원을 사기한 ‘건축왕’ 사건이 불거졌습니다.
서울 화곡동에서는 오피스텔 200여채를 보유한 ‘오피스텔왕’이 전세보증금을 돌려주지 않는 사건이 발생했습니다.
전세 사기를 피하기 위해서는 임차인들이 임대인의 신분증, 부동산등기사항증명서, 전세보증금 수령 및 지급 확인 서류 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
또한 임대인이 보유한 주택의 공시가격과 전세가격을 비교하고, 전세보증보험에 가입하고, 전입신고를 하는 등의 조치를 취해야 합니다.
신축 빌라 전세 사기는 우리 모두가 조심해야 할 사기입니다.
이런 사기에 당하면 전세금을 잃을 뿐만 아니라 법적인 문제에도 휘말릴 수 있습니다.
그러므로 사회를 좀 먹는 이런 빌라 전세 사기는 우리 모두가 함께 막아야 할 중범죄입니다.
우리는 이런 사기에 당하지 않도록 주의하고, 피해를 줄이기 위해 모두가 서로 도와주어야 합니다.
감사합니다.
